Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Gutachten  müssen nachvollziehbar und vollständig sein und sollten mindestens folgende Angaben rechtlicher und tatsächlicher Art enthalten.

1 . Allgemeine Angaben

Objektart, Adresse
Auftraggeber/in
Auftragsinhalt (Art des Wertes und Bewertungsstichtag)
Verwendungszweck, bzw. Beweisbeschluß
Grundbuchdaten: Bestand, Abt. 1 und II, ggf. auch Abt. III, falls wertbeeinflussend
objektbezogene Arbeitsunterlagen
Erhebungen
Datum und Teilnehmer/innen der Ortsbesichtigung

2. Lagebeschreibung

Ortsangaben
Wohn- bzw. Geschäftslage, Verkehrslage

3. Grundstücksbeschreibung

Zuschnitt, Nivellement
Bodenbeschaffenheit
Oberflächenbeschaffenheit
Erschließung

4. Art und Maß der baulichen Nutzung

Planungs- und baurechtliche Situation
Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, sonstiges Planungsrecht (Naturschutz, Land- schaftsschutz, Wasserrecht usw.)
Denkmalschutz
ggf. Baulastenverzeichnis
Entwicklungsstufe des Baulandes
Zeitprognose bis zur Baureife
vorhandene Bebauung (Art und Maß)
erforderlicher Abbruch, Erweiterungsmöglichkeit
Kfz-Stellplatzpflicht

5. Gebäudebeschreibung

Baujahr
Bauweise, Baukonzeption
Bauzustand
Baubeschreibung
Baumängel, Bauschäden
Nebengebäude
Außenanlagen

6. Flächen- und Massenangaben

angewandte Berechnungsgrundlagen
verwendete Unterlagen oder örtliches Aufmaß
bebaute Fläche, umbauter Raum, Wohn/Nutzfläche bzw. Prüfung der vorhandenen Unterlagen Verhältniszahlen: Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), umbauter Raum; Verhältniszahl Kubatur: Wohn- und Nutzfläche, Prüfung der vorhandenen Unterlagen

7. Wahl der Wertermittlungsverfahren

angewandte Wertermittlungsverfahren mit Begründung

8. Bodenbewertung

Bodenrichtwerte und/oder Vergleichspreise mit ziffernmäßiger Darstellung, Analyse und statistischer Auswertung
Angaben der GRZ/GFZ, erschließungsbeitragspflichtig oder -frei
Umrechnungsmethode
Lagebeurteilung
Berücksichtigung bodenwertbeeinflussender Umstände z. B. Recht und Lasten am Grundstück, Kontamination, Immissionen etc.
Ggf. Zu- und Abschläge

9. Sachwertverfahren

Beurteilung der Gebäude, der Grundrisse, der Ausstattung und der Baustoffe
Ermittlung der Normalherstellungskosten zum Stichtag
Angaben der Baunebenkosten
Berücksichtigung des Bauzustandes und ggf. von Baumängeln
Feststellung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung
Bewertung der Außenanlagen
Berechnung des Sachwertes

10. Ertragswertverfahren

Tatsächliche Mieterträge mit Darstellung des Mietbegriffs und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit
Angaben über mietvertragliche Bindungen
Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigengenutzer Räume
Bewirtschaftungskosten durch Angabe der Betriebskosten (effektiv anfallende Kosten), Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis
Berechnung des Reinertrages
Angabe des Liegenschaftzinses mit Begründung
Bodenwertverzinsung
Darstellung des Gebäudeertragsanteils
Angabe der anzusetzenden Restnutzungsdauer mit Begründung
Darstellung des Vervielfältigers
Berechnung des Ertragswertes

11 . Sonstige Verfahren

Vergleichswertverfahren (für bebaute Grundstücke, z. B. Eigentumswohnungen)
Verfahren des rentierlichen Bodenwerts
Sonstige Verfahren

12. Berechnung evtl. Sonderwerte

13. Verkehrswert

Begründung evtl. erforderlicher Zu- und Abschläge vom Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert
Berücksichtigung der Marktlage zum Bewertungsstichtag

14. Datum, Stempel, Unterschrift

15. Ergänzende Anlagen

(ggf. Pläne, Berechnungen, Fotoaufnahmen und dgl.)